عقار متنازع عليه، أو كراء محل نزاع، أو ورش متأخر، والقاعدة التي تسري عليه.

الوضعية

تشترون عقارًا فتكتشفون تقييدًا على الرسم العقاري. جار يدعي ملكية قطعة أرضية تحوزونها منذ سنوات. وكيل اتحاد الملاك لا يقدم الحساب، أو مالك مشترك توقف عن أداء التكاليف. مكتري المحل التجاري لم يعد يؤدي الكراء، أو المكري يوجه إليكم إنذارًا بالإفراغ. الشقة المقتناة في طور الإنجاز لم تُسلَّم، أو سُلِّمت وبها شقوق. وفي كل حالة يبقى السؤال نفسه: من صاحب الحق، وماذا تثبت الكتابة، وأمام أي جهة قضائية يُطالَب به.

ما يشمله هذا المجال

منازعات الملكية والرسوم العقارية: دعوى الاستحقاق، والتعرض على مطلب التحفيظ، والطعن في تقييد أو طلب التشطيب عليه، والتقييد الاحتياطي. الملكية المشتركة: اتحاد الملاك المشتركين، ووكيل الاتحاد، والجمع العام، والتكاليف المشتركة، والنزاعات مع المنعش العقاري. الكراء: الكراء التجاري، والحق في التجديد والتعويض عن الإفراغ، والوجيبات الكرائية غير المؤداة، والإفراغ، وكراء المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني. البناء: العيوب، والتأخر في التسليم، وبيع العقار في طور الإنجاز، ومسؤولية المقاول والمهندس المعماري. أتدخل في إطار الاستشارة، قبل توقيع عقد أو عقد كراء، وفي إطار التقاضي، أمام المحكمة الابتدائية والمحكمة التجارية ورئيس كل منهما بصفته قاضيًا للمستعجلات، وكذا لدى المحافظة العقارية في مطالب التحفيظ والتعرضات والتقييدات.

الإطار القانوني

• ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون 14.07، يحدد النظام القانوني للعقار المحفظ. فالرسم العقاري نهائي ولا يقبل الطعن (الفصل 62)، والحق العيني لا يوجد إزاء الغير إلا بتقييده، وابتداء من تاريخ هذا التقييد (الفصلان 66 و67). وينظم الظهير كذلك مسطرة التحفيظ، وتعرض الغير داخل أجل شهرين يبتدئ من يوم نشر الإعلان عن انتهاء التحديد في الجريدة الرسمية (الفصل 24)، مع إمكان قبول المحافظ للتعرض خارج هذا الأجل بصفة استثنائية ما لم يوجَّه الملف إلى المحكمة (الفصل 29)، والتقييد الاحتياطي الذي يحفظ الحق مؤقتًا في انتظار تقييده (الفصل 85). وتختلف مدة صلاحيته بحسب أساسه: عشرة أيام إذا طُلب بناء على سند، وشهر واحد إذا طُلب بناء على نسخة من مقال دعوى في الموضوع، وثلاثة أشهر إذا صدر بناء على أمر من رئيس المحكمة الابتدائية، وهي مدة قابلة للتمديد بأمر منه إلى حين صدور حكم نهائي شريطة تقديم دعوى في الموضوع (الفصل 86). ويمسك هذه التقييدات المحافظ على الأملاك العقارية، بالمحافظة العقارية التي يقع العقار في دائرة نفوذها.

• القانون 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية يحدد نظام الملكية وسائر الحقوق العينية، في العقارات المحفظة وغير المحفظة على السواء: الحيازة، وحقوق الارتفاق، والشفعة، والرهون الرسمية. ويوجب، تحت طائلة البطلان، أن تُحرَّر بموجب محرر رسمي جميع التصرفات المتعلقة بنقل ملكية العقار أو بإنشاء الحقوق العينية الأخرى أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها، والوعد بالبيع العقاري، وكذا الوكالات الخاصة بها، ما لم ينص مقتضى خاص على خلاف ذلك (المادة 4، كما غُيِّرت في يوليوز 2026)، ولم يعد المحرر ثابت التاريخ الذي يحرره محامٍ كافيًا منذ هذا التغيير. ويحمي أخيرًا الغير المقيد عن حسن نية، مع منح المتضرر من تدليس أو زور أجل أربع سنوات من تاريخ التقييد المطلوب إبطاله أو تغييره أو التشطيب عليه لرفع دعواه (المادة 2).

• القانون 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية كما وقع تغييره، على الخصوص، بالقانون 106.12، ينظم العقار المشتركة ملكيته: نظام الملكية المشتركة الذي يحدد الأجزاء المفرزة والأجزاء المشتركة، واتحاد الملاك المشتركين المتمتع بالشخصية المعنوية، والجمع العام الذي يقرر، ووكيل الاتحاد الذي ينفذ قراراته ويسير العقار. ويحدد توزيع التكاليف المشتركة، وقواعد الأغلبية، وطرق الاستخلاص في مواجهة المالك المشترك المتخلف عن الأداء، ومنها الأمر بالأداء الذي يصدره رئيس المحكمة الابتدائية (المادتان 25 و25 مكرر).

• قانونان يؤطران الكراء. القانون 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي يخول المكتري الذي انتفع بالمحل بصفة مستمرة مدة سنتين على الأقل الحق في تجديد العقد (المادة 4)، ويخوله، إذا أنهى المكري الكراء، تعويضًا يعادل ما لحقه من ضرر ناجم عن الإفراغ، بما في ذلك قيمة الأصل التجاري (المادة 7)، إلا في الحالات التي يعددها القانون (المادة 8). ومن هذه الحالات ألا يؤدي المكتري الوجيبة الكرائية داخل أجل خمسة عشر يومًا من تاريخ توصله بالإنذار، متى بلغ مجموع ما بذمته ثلاثة أشهر من الكراء على الأقل، فيحق للمكري حينئذ طلب الإفراغ دون تعويض. أما القانون 67.12 فينظم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني: إبرام العقد بمحرر كتابي ثابت التاريخ، ومراجعة الوجيبة الكرائية، والإشعار بالإفراغ، وفسخ العقد وإفراغ المكتري الذي لم يؤد الوجيبة الكرائية التي حل أجلها رغم توصله بإنذار الأداء (المادة 56).

• قانون الالتزامات والعقود ينظم إجارة الصنعة التي تربط رب العمل بالمقاول، وضمان العيوب الخفية في الشيء المبيع الذي يتحمله البائع (الفصول 549 وما يليها). ويقرر مسؤولية المهندس المعماري والمقاول إذا انهار البناء كليًا أو جزئيًا، أو هدده خطر واضح بالانهيار، خلال العشر سنوات التالية لإتمامه، وهي مدة تبدأ من يوم تسلم المصنوع (الفصل 769)، على أن ترفع الدعوى خلال الثلاثين يومًا التالية ليوم ظهور الواقعة الموجبة للضمان، وإلا كانت غير مقبولة. وقد أدرج فيه القانون 44.00 المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز، كما وقع تغييره بالقانون 107.12، الفصول 618-1 وما يليها: عقد التخصيص، والعقد الابتدائي الذي يجب أن يرد في محرر رسمي منذ يوليوز 2026 (الفصل 618-3)، والأداء على أقساط حسب تقدم الأشغال، والضمانات المستحقة للمشتري، والتعويض عن التأخير الذي يتحمله البائع، بنسبة 1% عن كل شهر على ألا يتجاوز 10% في السنة (الفصل 618-12).

الأخطاء الشائعة

الشراء دون الاطلاع على الرسم العقاري، أو بالاعتماد على نسخة قديمة. إبرام بيع عقاري أو وعد بالبيع العقاري بمحرر عرفي بسيط، في حين يشترط القانون 39.08 محررًا رسميًا، تحت طائلة البطلان. ترك أجل التعرض على مطلب التحفيظ ينقضي. عدم إجراء تقييد احتياطي لدعوى تتعلق بعقار محفظ، فيُفوَّت العقار أثناء سريان الدعوى إلى الغير حسن النية. توقيع عقد كراء تجاري دون شرط بشأن تخصيص المحل، أو مراجعة الوجيبة الكرائية، أو تفويت الحق في الكراء. التوقف عن أداء تكاليف الملكية المشتركة احتجاجًا على وكيل الاتحاد. ترك المقاول يصلح العيوب قبل أي معاينة حضورية. تسلم مفاتيح شقة مقتناة في طور الإنجاز دون تحفظات مكتوبة.