Un bien disputé, un bail en conflit, un chantier en retard, et la règle qui s'y applique.

La situation

Vous achetez un bien et découvrez une inscription sur le titre foncier. Un voisin revendique une parcelle que vous occupez depuis des années. Le syndic ne rend pas de comptes, ou un copropriétaire ne paie plus ses charges. Le locataire du local commercial ne paie plus, ou le bailleur vous adresse un congé. L'appartement acheté sur plan n'est pas livré, ou il l'est avec des fissures. À chaque fois, la question est la même : qui détient le droit, ce que l'écrit prouve, et devant quelle juridiction le faire valoir.

Ce que recouvre ce domaine

Les litiges de propriété et de titres fonciers : revendication, opposition à une immatriculation, contestation ou radiation d'une inscription, prénotation. La copropriété : syndicat des copropriétaires, syndic, assemblée générale, charges communes, et les litiges avec le promoteur immobilier. Les baux : baux commerciaux, renouvellement et indemnité d'éviction, loyers impayés, expulsion, et baux d'habitation ou à usage professionnel. La construction : malfaçons, retards de livraison, vente sur plan, responsabilité de l'entrepreneur et de l'architecte. J'interviens en conseil, avant la signature d'un acte ou d'un bail, et en contentieux, devant le tribunal de première instance, le tribunal de commerce et leur président statuant en référé, ainsi qu'auprès de la Conservation foncière pour les réquisitions d'immatriculation, les oppositions et les inscriptions.

Le cadre juridique

• Le dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation des immeubles tel que modifié et complété par la loi 14-⁠07, organise le régime de l'immeuble immatriculé. Le titre foncier est définitif et inattaquable (article 62) ; un droit réel n'existe à l'égard des tiers que par son inscription, et du jour de celle-ci (articles 66 et 67). Le dahir règle aussi la procédure d'immatriculation, l'opposition des tiers, ouverte pendant deux mois à compter de la publication au Bulletin officiel de l'avis de clôture du bornage (article 24) et admise au-delà, à titre exceptionnel, par le conservateur tant que le dossier n'a pas été transmis au tribunal (article 29), et la prénotation, qui conserve provisoirement un droit en attendant son inscription (article 85). Sa durée dépend de son fondement : dix jours sur titre, un mois sur copie d'une requête au fond, trois mois sur ordonnance du président du tribunal de première instance, durée que celui-ci peut proroger jusqu'au jugement définitif si une action au fond est engagée (article 86). Ces inscriptions sont tenues par le conservateur de la propriété foncière, à la Conservation foncière dont relève l'immeuble.

• La loi 39-⁠08 relative au Code des droits réels fixe le régime de la propriété et des autres droits réels, pour les immeubles immatriculés comme pour ceux qui ne le sont pas : possession, servitudes, préemption, hypothèques. Elle impose, à peine de nullité, que les actes qui transfèrent la propriété d'un immeuble ou qui constituent, transmettent, modifient ou éteignent un autre droit réel, ainsi que la promesse de vente immobilière et les procurations qui s'y rapportent, soient dressés en la forme authentique, sauf disposition particulière contraire (article 4, modifié en juillet 2026) : depuis cette réforme, l'acte à date certaine rédigé par un avocat n'y suffit plus. Elle protège enfin le tiers inscrit de bonne foi, la personne lésée par un dol ou un faux disposant de quatre ans à compter de l'inscription contestée pour agir (article 2).

• La loi 18-⁠00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis modifiée notamment par la loi 106-⁠12, organise l'immeuble en copropriété : le règlement de copropriété, qui fixe les parties privatives et communes, le syndicat des copropriétaires, doté de la personnalité morale, l'assemblée générale qui décide, et le syndic qui exécute ses décisions et gère l'immeuble. Elle fixe la répartition des charges communes, les règles de majorité et les voies de recouvrement contre le copropriétaire défaillant, dont l'injonction de payer rendue par le président du tribunal de première instance (articles 25 et 25 bis).

• Deux lois régissent les baux. La loi 49-⁠16 relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal donne au locataire qui exploite les lieux de façon continue depuis au moins deux ans un droit au renouvellement (article 4), et, si le bailleur met fin au bail, une indemnité égale au préjudice causé par l'éviction, valeur du fonds de commerce comprise (article 7), sauf dans les cas que la loi énumère (article 8). Parmi eux, le défaut de paiement du loyer dans les quinze jours qui suivent la réception d'une mise en demeure, lorsque l'arriéré atteint au moins trois mois de loyer, ouvre au bailleur l'éviction sans indemnité. La loi 67-⁠12 régit les baux d'habitation et à usage professionnel : bail écrit à date certaine, révision du loyer, congé, et résiliation du bail avec expulsion du locataire qui ne paie pas le loyer échu malgré une mise en demeure (article 56).

• Le Dahir des obligations et des contrats régit le louage d'ouvrage, qui lie le maître de l'ouvrage à l'entrepreneur, et la garantie des vices cachés due par le vendeur (articles 549 et suivants). Il pose la responsabilité de l'architecte et de l'entrepreneur lorsque, dans les dix ans de l'achèvement, délai qui court de la réception des travaux, l'édifice s'écroule en tout ou en partie ou menace ruine (article 769) ; l'action doit alors être engagée, à peine d'irrecevabilité, dans les trente jours qui suivent le fait qui y donne lieu. La loi 44-⁠00 sur la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement, modifiée par la loi 107-⁠12, y a inséré les articles 618-⁠1 et suivants : contrat de réservation, contrat préliminaire, à dresser en la forme authentique depuis juillet 2026 (article 618-⁠3), paiement par tranches selon l'avancement des travaux, garanties dues à l'acquéreur, et indemnité de retard à la charge du vendeur, de 1 % par mois dans la limite de 10 % par an (article 618-⁠12).

Les erreurs fréquentes

Acheter sans consulter le titre foncier, ou sur la foi d'une copie ancienne. Conclure une vente ou une promesse de vente immobilière par un simple écrit sous seing privé, alors que la loi 39-⁠08 exige un acte authentique, à peine de nullité. Laisser passer le délai d'opposition à une immatriculation. Ne pas prénoter une action en justice portant sur un immeuble immatriculé, et voir le bien vendu à un tiers de bonne foi pendant le procès. Signer un bail commercial sans clause sur la destination des lieux, la révision du loyer ou la cession. Cesser de payer les charges de copropriété pour protester contre le syndic. Laisser l'entrepreneur reprendre les désordres avant toute constatation contradictoire. Accepter les clés d'un appartement acheté sur plan sans réserves écrites.